Das Bauamt - alles rund um Baurecht, Raumordnung & Co.
Umbau, Zubau, Aufbau, ein Gartenhäuschen, Fragen zum Bestandsgebäude und zu genehmigten Plänen. Vieles dreht sich für Eigentümer und Anrainer um Bauangelegenheiten. Unser Bauamt steht mit Rat und Tat zur Seite, hilft bei Auskünften zu Verfahrenswegen wie Bebauungsplänen, Widmungsanpassungen und Bauanzeigen und Baubwilligungsverfahren.
Verena Widner, Bauamtsleitung
- +43 5288 62331 11
- v.widner@hartimzillertal.at
Gut zu wissen - in 2 Minuten
Bei Neubauten / Zubauten / Umbauten unterscheidet man prinzipiell zwei verschiedene Verfahrenswege:
- Die Bauanzeige (recht einfaches, schnelles Verfahren für kleinere Anpassungen, zB bei Stützmauern und Einfriedungen)
- Das Baubewilligungsverfahren (auch die sog. „Bauverhandlung“) für größere Umbauten
Rechtliche Basis für beide Verfahren kann unter anderem ein sog. Bebauungsplan sein. Hier werden auf dem jeweiligen Grundstück die prinzipielle Bebaubarkeit, wie zB die maximal erlaubte Gebäudehöhe (HG H), die Anzahl der oberirdischen Geschosse, die Art der Bebauung (offene / geschlossene / besondere Bauweise), sowie die Straßen und Baufluchtlinien festgelegt.
Welche Nutzung auf dem jeweiligen Grundstück möglich ist, regelt der sog. Flächenwidmungsplan. Ein Grundstück kann beispielsweise als Freiland, als Wohngebiet, als Gewerbegebiet, Mischgebiet oder als Sonderfläche gewidmet sein.
Die Raumordnung umfasst die langfristige Entwicklung der Gemeindefläche, hier wird festgelegt, wo und in welcher Form sich die Gemeinde in den nächsten Jahren baulich hinentwicklen kann. Dies wird im Örtlichen Raumordnungskonzept festgelegt. In diesem Konzept (ÖRK) finden sich neben den raumordnungsfachlichen Aspekten auch mehrere Stellungnahmen, zB aus Sicht des Naturschutzes.
Zukunft Raumordnung in Hart im Zillertal
Informationen zu den Grundsatzbeschlüssen
Strategieplan Zillertal
Handbuch Raumordnung des Planungsverbandes Zillertal
Häufig gestellte Fragen / Bauvorhaben
- Anzeige und bewilligungsfrei bis 100m² Fläche, sofern die Anlage in Wandflächen integriert ist oder der Abstand der Anlage im rechten Winkel von der Wandhaut gemessen 30cm nicht übersteigt (TBO §28 Abs. 3 lit. F), eine geneigte Anbringung ist zulässig. Allerdings: Eine ausgefüllte Bauvollendungsanzeige muss auch bei genehmigungsfreien Anlagen im Bauamt abgegeben werden. Dies dient dem Schutz von Einsatzkräften im Brandfall!
- Anzeigepflichtig über 100m² Fläche, wenn in Wandflächen integriert sind oder der Abstand der Anlagen im rechten Winkel von der Wandhaut gemessen 30 cm nicht übersteigt (TBO §28 Abs. 2 lit h)
- Bei allen anderen Fällen besteht Anzeigepflicht, wenn allgemein bautechnische Erfordernisse nicht wesentlich berührt werden, ansonsten besteht Bewilligungspflicht – Einzelfallprüfung notwendig!
- Anzeige und bewilligungsfrei sind mobile, offene Schwimmbecken mit einem Füllungsvermögen von höchstens 10.000 Litern (TBO §1 Abs.3 lit.n)
- Anzeigepflichtig sind Pools ab 10.000 Liter (TBO §28 Abs. 2 lit. c)
- Anzeigepflichtig bis 15m² Grundfläche und einer Höhe von 2,80m
- Bewilligungspflichtig ab einer Grundfläche von 15m² oder wenn die Höhe von 2,80 m überstiegen wird, mehrere Gebäude an der Grundgrenze gebaut wurden oder eine Stellungnahme erforderlich ist. (TBO §28 Abs.2 lit. g)
- Anzeige und bewilligungsfrei bis zu einer Grundfläche von 15m² und einer Höhe von 2,80m, sofern der Schuppen vom betreffenden Bauplatz oder einer Verkehrsfläche aus an zumindest drei Seiten von außen zugänglich sind (TBO §28 Abs. 3 lit i).
- Bewilligungspflichtig ab einer Grundfläche von 15m² oder wenn die Höhe von 2,80m überschritten wird.
Mauer grenzt an das Öffentliche Gut:
- Anzeige und bewilligungsfrei bis zu 1m Höhe inkl. Absturzsicherung
- Anzeigepflichtig ab 1m bis 1,50m Höhe inkl. Absturzsicherung
- Bewilligungspflichtig ab 1,50m Höhe inkl. Absturzsicherung
Mauer grenzt NICHT an das Öffentliche Gut:
- Anzeige und bewilligungsfrei bis zu 1,50m Höhe inkl. Absturzsicherung
- Anzeigepflichtig ab 1,50m bis 2,00m Höhe inkl. Absturzsicherung
- Bewilligungspflichtig ab 2,00m Höhe inkl. Absturzsicherung
Vor dem Bauvorhaben
- Unterliegt einem Bauvorhaben der Tiroler Bauordnung (TBO) in der geltenden Fassung oder nicht – TBO 2022 §1 Abs. 3
- Anzeige und bewilligungsfrei – TBO 2022 §28 Abs. 3
- Anzeigepflichtig – TBO 2022 §28 Abs. 2
- Bewilligungspflichtig – TBO 2022 §28 Abs. 1
- Ist eine Grundteilung oder Grundstücksänderung notwendig?
Sollen Grundstücksgrenzen verändert werden, muss zuerst die Vermessung durch ein dafür befugtes Unternehmen durchgeführt und eine Vermessungsurkunde erstellt werden. Für die Eintragung ins Grundbuch wird entweder eine Grundteilungsbewilligung oder eine Negativbestätigung benötigt.
In den häufigsten Fällen werden diese Anträge vom Vermessungsbüro gestellt, können aber auch direkt vom Grundeigentümer mit einem formlosen Schreiben beantragt werden. - Entspricht die Widmung dem Bauvorhaben?
Wenn nicht, dann muss um eine Umwidmung angesucht und vom Gemeinderat beschlossen werden. Ab dem Einlangen eines Umwidmungsansuchen, dauert es im Regelfall ca. 6 Monate bis eine (Um-)Widmung Rechtskraft erlangt. - Wird ein Bebauungsplan benötigt oder muss ein bestehender Bebauungsplan abgeändert werden?
Falls ja, dann muss um eine Erlassung oder Änderung eines Bebauungsplanes angesucht und vom Gemeinderat beschlossen werden. Ab dem Einlangen eines Ansuchens, dauert es im Regelfall ca. 6 Monate bis der Bebauungsplan Rechtskraft erlangt.
- Antragsformular für die Bauanzeige und Planunterlagen in 2-facher Ausfertigung sind einzureichen.
- Ein Übersichtsplan als Auszug aus der amtlichen Katastralmappe, aus dem sich die Grundstücksnummer und der Name des Eigentümers des Bauplatzes sowie die Lage und die Umrisse der baulichen Anlage ergeben. Ein solcher Übersichtsplan kann z.B. über die Anwendung tirisMaps vom Land Tirol erstellt werden.
- Das Baugesuch ist, vollständig auszufüllen, vom Antragsteller und von einem befugten Planer zu unterschreiben.
- Bauwerber ist NICHT Eigentümer des Grundstückes = schriftliche Zustimmung vom Eigentümer muss vorgelegt werden
- Bauwerber ist nicht alleiniger Eigentümer des Grundstückes = Zustimmung der restlichen Miteigentümer
- Einreichpläne und Vermessungspläne müssen von einer befugten Firma und dem Bauherrn unterfertigt werden und sind in 3-facher Ausfertigung einzureichen.
- Energieausweis, GB-Auszug und Baumassenberechnung/Kubaturberechnung vom befugten Planer
- Nachweis der erforderlichen Parkplätze (siehe Stellplatzverordnung der Gemeinde Hart im Zillertal)
- Falls notwendig Zustimmungserklärungen
- Trinkwasserversorgung
Privatwasser: Schriftliche Zustimmung Wassergenossenschaft und Trinkwasserprüfbericht
Gemeindewasser: Formular „Anschluss an die Gemeindewasserleitung“ ausfüllen und unterfertigen
- Oberflächenwässer
Versickerung auf eigenem Grund: Darstellung im Einreichplan; bei größeren Flächen muss ein Versickerungsprojekt miteingereicht werden.
Einleitung in Oberflächenwasserkanal: Anfrage an die Gemeinde, ob ein Anschluss möglich ist.
Angabe beim Baugesuch der zu versickernden Flächen die in den Oberflächenwasserkanal der Gemeinde eingeleitet werden.
Oberflächenwässer müssen retentiert in den Oberflächenwasserkanal eingeleitet werden
Faustregel Retentionsvolumen: 3,0m³ Retentionsvolumen / 100m² Einzugsfläche
Drosselabfluss: 0,2 l/s Drosselwassermenge / 100 m² Einzugsfläche - Schmutzwässer:
Anschluss an den Gemeindekanal – AIZ-Formular ausfüllen und unterfertigen
Auf Eigengrund – dichte Grube - Zufahrt
Privatstraße: Dienstbarkeitsvertrag oder Servitutsvertrag muss vorgelegt werden
Gemeindestraße
Landesstraße
Vor Baubeginn
- Anforderung einer Leitungsauskunft bei der Gemeinde (Wasser, Kanal…)
- Die Gemeindearbeiter sind frühzeitig bei Grabungen oder Anschlussarbeiten von Wasser, Oberflächenwässer oder Kanalleitungen zu informieren.
Im Zuge eines bewilligungspflichtigen Bauvorhabens ist es notwendig, den Baufortschritt der Gemeinde bekannt zu geben. Dazu sind die folgenden Formulare der Gemeinde vorzulegen:
- Baubeginnsmeldung
- Schnurgerüstmeldung
- Bestätigung der Bauhöhen
- Formular für Gebäude und Wohnungsregister
- Formular des Abwasserverbandes AIZ
- Bauvollendungsanzeige
- Antrag auf zeitliche Grundsteuerbefreiung lt. den Tiroler Grundsteuerbefreiungsgesetz
Nach Bauvollendung:
- Einbau eines Wasserzählers durch die Gemeinde
- Abholung der Hausnummerntafel und der Müllkarte „HarterCard“ im Gemeindeamt
- Bestellung eines Mülleimers bei der Firma DAKA
- Anmeldung des Wohnsitzes im Gemeindeamt
- Vorschreibung der Erschließungskosten, Wasser- und Kanalanschlussgebühren durch die Gemeinde an den Bauherrn
Im Zuge von Bauvorhaben, bei welchem ein Gebäude neu gebaut oder ein bestehendes Gebäude vergrößert wird, erhebt die Gemeinde einen Erschließungsbeitrag, Wasseranschluss- und Kanalanschlussgebühren. Die Höhe des Erschließungsbeitrages ergibt sich von der Bauplatzfläche und der Baumasse nach dem Tiroler Verkehrsaufschließungsgesetz (TVAG) und die Höhe der Wasser- und Kanalanschlussgebühren (sofern am Gemeindenetz angeschlossen wird) berechnet sich anhand der Baumasse nach TVAG und der zu versickernden Flächen in den Oberflächenwasserkanal.
Achtung: Die Kosten nach Baubeginn vorgeschrieben. Die Gemeinde ist bemüht, den Beitrag während der Bauphase vorzuschreiben, allerdings ist das nicht immer möglich, daher sollten Sie beim Schließen des Baukontos unbedingt berücksichtigen, ob noch Vorschreibungen ausständig sind oder nicht.
Berechnungsbeispiel Neubau Einfamilienhaus mit folgenden Daten: Achtung: Das Beispiel bezieht sich auf die Gebühren 2023, diese können ggf. angepasst werden.- Bauplatzgröße von 500m²
- Baumasse gemäß TVAG von 1.200m³
- Zu versickernde Fläche von 150m²
